Amatorów przyszłości naszego Miasta zainteresuje zapewne moja prośba do władz Garwolina jaką 28 listopada złożyłem na ich ręce. Oto ona:
Wniosek o realizację miejscowego planu zagospodarowania "Pod Budzeniem"
Zwracam się do Państwa z prośbą o podjęcie przez władze miejskie procedury utworzenia miejscowego planu zagospodarowania dla garwolińskiej przestrzeni pomiędzy ulicą Mieczników, Budzeniem a granicą z Puznowem, i określenie tego miejsca jako przede wszystkim dzielnicy domów wielorodzinnych z centrum lokalnym, z sąsiedztwem parkowym, ogródkowym i - marginalnie - jednorodzinnym.
Studium Kierunków i Uwarunkowań Rozwoju Przestrzennego Miasta Garwolina z roku 2018 identyfikuje problem braku terenu pod zabudowę budownictwem mieszkaniowym dla domów wielo-rodzinnych. Obecnie bloki budowane na przedłużeniu osiedla Korczaka (właściciele tamtejszych gruntów przerwali realizację mpz w roku 2009) i w południowych Koszarach budowane są w oparciu o pojedyncze rozprawy administracyjne, więc powstają tam osiedla bez planu osiedli jako całości, w miejscach nie przygotowanych urbanistycznie.
Osiedla: Koszary, Kościuszki i Stacyjna to dzielnice garwolińskie wybudowane w odległości 1800 m od centrum na ziemi taniej, czystej (wolnej od uwarunkowań sąsiedzkiej zabudowy), pozostającej w gestii właścicieli mogących skorzystać na aktywnej polityce zagospodarowania Miasta. To przykład na to, że dystans pomiędzy nowym osiedlem pod Budzeniem a Centrum Garwolina nie jest na tyle duży, by uniemożliwić realizację proponowanego planu. Garwolińskie Studium z 2018 przewiduje możliwość lokalizacji centrum lokalnego na końcu ul. Księżnej Anny Mazowieckiej.
Osiedle Koszary i osiedla Kościuszki/Romanówka oraz Stacyjna powstawały w czasach władzy carskiej i komunistycznej, które mogły realizować plany urbanistyczne bez należnego poszanowania prawa własności. Stąd - i z doświadczeń innych miast w całym świecie - bierze się nietrafne przekonanie, że tylko władze dyktatorskie mogą budować sprawnie całe dzielnice. To wymówka: w państwie prawa należy tylko z dużym wyprzedzeniem czasowym przeprowadzić zmiany miejscowego prawa przestrzennego.
Wspomniana wcześniej przestrzeń na północ od osiedla Korczaka zabuduje się prawdopodobnie w ciągu 5-8 lat (jeśli zastrzeże się w niej przestrzeń pod park osiedlowy), a więc w czasie jaki potrzebny jest na sporządzenie mpz pod Budzeniem. Wtedy to te tereny przejęłyby funkcję lokalizacji domów wielo-mieszkaniowych w przygotowanej prawnie przestrzeni. Studium prognozuje dużą dynamikę budowy bloków w Garwolinie: 2-3 rocznie. Jeśli Rada Miasta obciąży przekwalifikowane tereny rentą planistyczną, to właściciele poczekają kolejne pięć lat za sprzedażą gruntów, mniej więcej do roku 2030. (zdjęcie o charakterze ilustracyjnym).
Miejskie tereny między Budzeniem a Puznowem (16 ha) mogłyby stać się centrum lokalnym zawierającym długi na 400 metrów i szeroki na 50 metrów rynek - deptak (przy cieku wodnym); zadrzewiony duży parking na zasypanej starej żwirowni, i sektory budynków różnorakiej użyteczności na obrzeżach terenów miejskich. Te ostatnie działki w nowym centrum lokalnym można by sprzedać i za uzyskane pieniądze (5 ha za 5 milionów złotych?) uzbroić i wybudować ulicę dojazdu do placu trzech krzyży biegnącą w granicy z Puznowem, a także wybudować nowy proponowany rynek - deptak. Wzrost wartości samych terenów miejskich uzasadnia poniesienie kosztów na mpz, nie jest więc działaniem niegospodarnym.
Nowa dzielnica mogłaby być piękna, wolna od chaosu przestrzennego odbudowanego po wojnie Miasta, odmienna od blokowisk, wolna od anarchii wielofunkcyjności wielu naszych miejsc, natomiast podobna do Mariensztatu, Nowego Wilanowa, "wioski" nauczycielskiej w Miętnem. Warto, by jej projekt stworzyli dobrzy urbaniści.
Omawiana dzielnica miałaby dobre połączenia drogowe przez małą obwodnicę Miasta (Mieczników-Granitowa - realizacja 2023?), połączenie przedłużeniem ul. Księżnej Anny z centrum Garwolina i Puznowem, połączeniem biegnącym przez pola od końca ulicy Księcia Janusza I pod Niecieplinem do Jagodnego.
Władze realizując bilansujący się sam w sobie projekt samego zapoczątkowania budowy nowej dzielnicy umożliwiłyby późniejsze kontynuowanie jej przez instytucje i obywateli Miasta oraz władze i mieszkańców sąsiedztwa gminy wiejskiej Garwolin, którzy w następnym pokoleniu mogliby skorzystać z możliwości sensownej lokalizacji mieszkania i odpoczynku w zdrowej przestrzeni i wypełnienia jej swoją obecnością.
Zaniechanie działań planistycznych grozi popsuciem przestrzeni przez pojedynczą, źle definiującą otoczenie inwestycję przeprowadzoną w oparciu o rozprawę administracyjną. Ponieważ tereny miejskie pod Budzeniem stanowią wartość jako potencjalne centrum lokalne, Miasto straciłoby je jako cenne działki. Nie jest tu więc "za wcześnie" na miejscowy plan zagospodarowania. Profesor Tadeusz Markowski w "Zarządzaniu rozwojem miast" poleca właśnie strategię antycypacyjną, wyprzedzającą czasowo przygotowanie miast dla rozwoju.
Uwolnienie możliwości rozwojowych naszego - coraz bardziej podwarszawskiego - Miasta dać może wzrost liczby mieszkańców, zahamowanie odpływu rodzimej młodzieży, rozszerzenie możliwości rozwoju lokalnego, wzrost zamożności właścicieli gruntów, poprawę jakości życia wszystkich gospodarzy i gości Garwolina.
Andrzej Dobrowolski
Zdjęcia ilustracyjne do propozycji mpz "Pod Budzeniem"
1. Nie o takie blokowiska chodzi w propozycji otwarcia przedmieścia Garwolina dla budownictwa wielo-mieszkaniowego. Widoczny na zdjęciu Ursynów pomimo zagęszczenia wysokościowców, ma jednak minimum terenów zielonych. Wokół wysokich bloków trzeba więcej terenów zielonych niż wokół niskich!
2. Zbudowany po wojnie warszawski Mariensztad pomimo lat siedemdziesięciu - urbanistycznie rzecz biorąc - cieszy oko proporcją, skalą, przestrzenią, ludzką atmosferą. Czy wiecie, że i Garwolin miał plan ładnej odbudowy z roku 1948? (Patrz ilustracja w tekście "Limit czterech kondygnacji" - link pod zdjęciami)
3. Osiedle Sady Żoliborskie wybudowano w latach siedemdziesiątych. Architektka toczyła z władzami udany bój o zachowanie ludzkiej skali i dobrych proporcji otoczenia - co niestety trochę kosztuje, przez co władze zawsze wywierają presję na kompromisy skutkujące budowaniem zblokowanych osiedli porzucanych po kilku latach zamieszkania i tracących rangę i cenę.
4. Osiedle pod Paryżem. Można bawić się bez wódki? Można!
5. Osiedle Zielony Wilanów (domiporta.pl). Wizualizacja pokazująca, że niewysokie osiedla wielo-mieszkaniowe nie przytłaczają człowieka, budują atmosferę dobrego sąsiedztwa. Dobry przykład do naśladowania. Wychowałem się w parkowej dzielnicy Garwolina - Koszarach zaprojektowanych przez dobrego carskiego architekta, więc wiem na pewno, że życie w takim miejscu jest dobre.
6. W podobnym duchu pokazuje się osiedle "Wille pod Skocznią" na Mokotowie (novisa.pl).
7. Wizualizacja osiedli domów rezydencjonalnych w Konstancinie (ventana.pl) pokazuje receptę na życie - żyj i mieszkaj na osiedlu o ludzkiej skali a pracuj na dojazd w Warszawie.
Niektóre dawne teksty Czasu Garwolina o zagospodarowaniu przestrzennym:
- O nowym Studium Kierunków i Uwarunkowań Rozwoju Przestrzennego Garwolina.
- Otwarte miejsca spotkań - Język wzorców
- Doceńmy zielone ulice - Język wzorców
- Domy szeregowe - Język wzorców
- Limit czterech kondygnacji - Język wzorców
- Cechy dobrej dzielnicy - Język wzorców
- Zieleń w przestrzeni - profesor Kazimierz Wejchert
- Studenci architektury Politechniki Warszawskiej o przyszłości Garwolina odc. 3 (polecamy również odcinki 1-6 z października 2009)
Poniżej - osiedle >>Pod Budzeniem<<. Wizualizacja projektu z 2009 pani Agnieszki Kotowskiej, pracującej pod kierownictwem Ewy Pachowskiej i Tomasza Kazimierskiego.
.